근저당권 설정이 되어있을 때, 법무사는 어떻게?

안녕하세요 :)
오늘은 근저당권 설정이 되어있는 집을 계약할 때 법무사 처리에 대해서 알아보려고 합니다.

절약을 위해서 셀프등기를 진행하는 경우도 있지만, 저는 안전이 제일이라고 생각해서 법무사를 통한 거래에 대한 정보를 수집하였습니다.

우선 집을 매매할 때 법무사는 아래의 역할을 합니다.
첫째, 소유권 이전(필수)
둘째, 근저당권 설정 혹은 말소(대출이 있을 경우)

제가 필요하여 알아본 정보이고, 오류가 있을 수 있습니다.
오류를 발견하면 알려주세요😸

최종수정일 2021.02.22.

일단 저의 상황은 이렇습니다.
매수한 주택에 근저당권 설정(은행)이 있습니다.
세입자를 구하였습니다.
세입자가 전세대출을 받을 예정입니다.

이 경우에 이런 과정이 필요합니다.
1. 매도인의 근저당권 말소 처리
2. 매도인 → 매수인 소유권 이전
3. 세입자의 전세대출과 관련해서도 법무사가 필요할까요? 이 부분을 알아봐야 할 것 같습니다.


1. 매도인의 근저당권 말소 처리
근저당 말소는 해당 은행 담당 법무사가 처리하게 됩니다.
근저당권 해지 비용은 매도자가 부담합니다.


2. 소유권 이전
등기비용은 일반적으로 권리자가 부담합니다.
매매로 인한 소유권이전의 경우
매수인=소유권이전권리자=취득세 납세자
따라서 매수인이 법무사 비용을 부담합니다.


3. 세입자의 전세대출
대출금의 채무자는 임차인(대출신청자)이지만 은행에서는 대출금을 잔금일에 임대인 통장으로 직접 송금해줍니다. 그러므로 임차인은 잔금일에 대출금을 제외한 나머지 잔액(잔금)을 치루면 된다고 합니다.
(cf.잔금일이 주말 또는 공휴일일 때에는 하루 전날에 임대인계좌로 대출금이 입금된다.)

따라서 보통의 경우 법무사가 나오지 않습니다.
갭투자(주택 명의가 변경되는 경우) 때에는 어떻게 진행되는지 더 알아봐야겠습니다.



아래는 관련 사례를 모아보았습니다.


사례1. 세입자가 HUG 안심전세대출을 받은 경우
(https://m.blog.naver.com/513rain/222238368535)
잔금 완납과 동시에 소유권이 이전되는 매물(이른바 갭투자 매물 )이어서, 당일에 공인중개사, 매도인(전 집주인), 매수인(현재 집주인), 은행 측 법무사가 모두 한자리에 모여서 절차를 진행했다.

궁금증1) 은행 측 법무사는 매수인의 소유권 이전 업무도 처리해준 것일까?


사례2. 매수한 집에 2개 은행에서 근저당이 잡혀있는 경우
https://cafe.naver.com/jaegebal/1681398

법무사통한 근저당 해지 관련 문의드립니다

1금융권의 근저당설정이라면 법무사가 부동산에서 모두 있는자리에서 은행에 전화를 합니다. 근저당권 금액과 가상계좌를 받아서 매수인에게 알려주면, 매수인은 그 자리에서 계좌이체합니다. 근저당권 해지비용은 매수자가 아닌, 매도인에게 청구합니다. 그리고 매수인은 잔금에서 근저당권금액을 뺀 나머지를 매도인에게 줍니다.
법무사가 직접 근저당권해지하러가기도 하지만, 대부분 그자리에서 은행에 의뢰합니다.

궁금증1) 법무사에게 근저당권 해지 수수료도 추가로 지급하는 것일까? 추가로 지금한다면 비용은 누가 부담하는 것일까?